Att bygga hus

Att bygga hus är nog den största investeringen man gör i livet och för många är det första gången man bygger nytt. Själva huset är bara en del av projektet, det är många andra kostnader som du behöver ha koll på. Genom att bygga ett monteringsfärdigt hus kan du påverka ditt husbygge. Här berättar vi om de kostnader och delar man ska ha koll då du ska bygga hus.

Finansiering av husbygget

Börja med att göra en budget för husbygget. Gå igenom hur din ekonomi ser ut och vilka möjligheter som finns.
Tänk på att tomtens läge i hög grad styr lånebeloppet. Banken är villigare att låna ut pengar till ett expansivt område än till ett område där ingen bygger nya hus.

Lånelöfte

Kontakta din bank och boka tid för en genomgång. Väl på banken görs en hushållskalkyl med familjens samlade inkomster och utgifter.
Kalkylen tillsammans med en kreditbedömning blir ett underlag för hur stort belopp man kan låna, det kallas för lånelöfte. Lönelöftet brukar vara giltigt i ca 6 månader.

Produktionskostnadskalkyl

Vi hjälper dig att ta fram en produktionskostnadskalkyl för ditt husbygge. Kalkylen är en bra hjälp för dig att få koll på vilka kostnader som finns, men också vilka utgifter du kan på verka eller inte. Produktionskostnadskalkylen ligger som underlag för byggnadskrediten som sedan tecknas på banken.

Tänk på att en produktionskostnadskalkyl inte är en offert, utan en uppskattning av hur mycket hela husbygget kommer att kosta.

Eget kapital – din insats

Idag krävs en egen kontantinsats, banken kräver att du själv betalar minst 15 % av marknadsvärdet. Ju mer du själv kan lägga i din kontantinsats, desto mer sänker du din boendekostnad.

Byggnadskredit

Då husbygget drar igång skapas en s.k. byggnadskredit. Den fungerar som ett checkkonto, det vill säga att du betalar ränta på den del du nyttjar. Dock är räntan något högre än på ett vanligt villalån. När huset är färdigt görs en värdering och byggnadskrediten placeras om till ett bolån.

Bolån

Bolånet omfattar 85% av marknadsvärdet. Men det kan vara mindre beroende på bank, din privata ekonomi eller var i landet du bygger. Bankerna har olika typer av räntor och bindningstider. Eftersom varje kund är unik ser bankerna på t ex lånets storlek, husets värde, inkomst och övrigt bankengagemang då räntan förhandlas.

Amorteringskrav

Amorteringskraven har blivit hårdare, kolla med din bank vad som gäller för ditt bolån.

Råd då du ska köpa tomt

  • Kolla att tomten har en egen beteckning, dvs att den är avstyckad
  • Undersök att tomten har förhandsbesked om bygglov innan du köper den
  • Ta reda markförhållandena på tomten, kan det bli dyra och omfattande markarbeten?
  • Ta reda på om det finns eventuella begränsningar för byggnation på tomten. Om det finns en detaljplan kan den styra bygghöjd eller maximal byggyta mm.
  • Hur ligger väderstrecken, utsikt, entré, kök, sovrum?
    Var ska uteplatserna ligga?
  • Hur löser du parkering åt dig och dina vänner?
  • Fundera i förekommande fall var du ska göra av all snö på vintern
  • Om tomten är stor, kan du nyttja detta på något smart sätt? T.ex. en uthyrningsstuga eller varför inte bygga in ett par lägenheter i huset. Att äga ett hyreshus medger många fina möjligheter till kostnadsavdrag. Detta är värt att tänka på.

Tomten påverkar mer än du tror

Tomten och på vilka sätt du kan placera huset är det allra viktigaste. När huset väl står där kan du inte flytta det, däremot kan du flytta en vägg, måla om eller bygga ett uterum – men huset står där det står!

Tomtens väderstreck påverkar mer än man kanske först tror. Fundera också på hur de omgivande byggnaderna ser ut, att ta hänsyn till det skapar harmoni i området. Det är kanske inte så lämpligt att bygga ett högt 2-planshus på ett område med bara låga 1-plans villor.

 

Att köpa en hustomt

Tomter erbjuds både av mäklare, kommuner och privatpersoner. Lantbrukare på landsbygden kan ibland erbjuda lämplig mark till försäljning. Många hustillverkare köper upp tomter som du får köpa under förutsättning att du sedan väljer ett från dem – enkelt men ofta dyrt i slutändan.

Innan du köper hustomten måste du kontrollera att den är avstyckad. Det gör du enklast genom att skicka ett mejl med fastighetsbeteckningen till Lantmäteriet kundcenter@lm.se. Du får även information om det finns uttagna pantbrev, tomtens storlek och vem som är lagfaren ägare.

Tomter erbjuds via mäklare, kommuner och privatpersoner. Även husleverantörer erbjuder tomter men då under förutsättning att man måste välja just den aktören.

Ett högt tomtpris ger en högre boendekostnad men kan vara ett tecken ett attraktivt läge som på sikt ger en bra andrahandsmarknad.

Vid köp av tomt måste man också betala en stämpelskatt, den ligger på 1,5 %. Vid nybyggnationer gäller denna skatt bara för tomtmarken och inte för själva huset.

Området där du vill bo

Gör en bedömning av området – vilken prisbild finns på befintliga begagnade hus och hur ser prisutvecklingen ut. Att lägga till ett par hundra tusen för att få en tomt med bra läge är ofta en bra affär i slutändan, både för den egna finansieringen och vid en eventuell försäljning.

Det är ofta bra från ekonomisk synvinkel att bygga ett hus som är lite exklusivare än grannarnas, men det får inte skilja för mycket. I de flesta städer kan villaområden delas in i olika prisgrupper och att bygga en 4 miljoners villa i ett område med låg status är kanske inte så smart. Om du bygger utanför tättbebyggt område bör du kontrollera hur du ska lösa vatten och avlopp samt el och bredband.

Detaljplanen styr i ett planlagt område

Bygger man inom ett planlagt område är det detaljplanen som styr. Tag kontakt med Byggnadskontoret i din kommun så du vet vad som gäller för just din tomt.
Det är viktigt att redan i ett tidigt skede ta reda på hur huset får se ut, annars är det risk att allt arbete som du lagt ner på skisser är förgäves eller i alla fall måste omarbetas rejält.

Byggnadsarea

I detaljplanen pratar man om byggnadsarea. Den kan ibland vara angiven i procent i förhållande till tomtens storlek. Tänk på att även skärm-, entrétak och carport räknas in i byggarean.

Avstånd till tomtgräns

Ta reda på minsta avstånd till tomtgräsen, det kan variera beroende på detaljplan. Om tomten har ”prickad mark” betyder det att där får man inte bygga. Det kan t ex vara en fjärrvärmeledning som går där som man måste komma åt om ett fel skulle uppstå.

Byggnadshöjd och takvinkel

Detaljplanen styr byggnadshöjden men även nock- och totalhöjd. Ta reda på den maximala takvinkeln, den styr om man får bygga ett en- eller tvåplanshus.

Krav på husets exteriör

Om tomten ligger i ett kulturellt område kan detaljplanen även styra särskilda materialval och färger. T ex kulör på huset, spröjs eller typ av takbeläggning.

Byggstartskostnader

Innan själva husleveransen kommer på plats krävs några olika kostnader och moment. Vissa av dessa avgifter är relativt fasta och påverkas inte nämnvärt beroende på hur litet eller stort man man bygger, eller vilken hustillverkare som man anlitar.

Bygglovet

Priser för bygglov, bygganmälan och utsättning bestäms av respektive kommun och kan variera beroende på var i landet man bygger. Ett riktvärde för ett komplett bygglov ligger på ca 30.000-50.000 kr. I det priset ingår förutom själva bygglovet avgifter som t ex bygganmälan, utsättning, slutbevis och samrådsmöten.

Tänk på att ett bygglov kan dra ut på tiden, så lämna in det i god tid!

Markarbeten

Kostnaderna för markarbeten varierar beroende på hur tomten ser ut och kan vara väldigt svår att bedöma. Det är vanligt att man gör felaktiga kostnadsuppskattningar. Ta gärna hjälp av en kunnig entreprenör för en kostnadsbedömning.
Om tomten har berghällar eller att berg kommer i dagen vid schaktningen kan sprängning behövas göras på tomten. Är tomten en tidigare sjöbotten med lera kan pålning bli aktuellt.
Kolla med någon som byggt i närheten på en likvärdig tomt vad deras markarbete kostade.

Anslutningar

Kostnaden för elanslutning till tomten bestäms av energibolaget. Till en kommunal tomt har kommunen fasta avgifter för vatten och avloppsanslutningar. Ligger tomten utanför det kommunala vatten- och avloppsnätet krävs eget vatten och trekammarbrunn för avlopp eller ett minireningsverk.

Grunden

Vi jobbar uteslutande med hel platta till våra hus. Grundritningen ingår i vår husleverans. Priserna för en grund varierar beroende på var i landet man bygger, men ett riktpris kan ligga på mellan 1 800-2 500 kr per kvadratmeter. Tänk på att måttet på grunden är utvändigt mått på huset.

Till arbetet med grunden hör också mindre begränsade markarbeten, t ex höjdjustering och avjämning. De flesta anlitar en markentreprenör till grundläggningen men för den som har kunskap och erfarenhet kan man göra arbetet själv.

Byggherrekostnader

När man bygger nytt hus måste man utse en kontrollansvarig. Boverket har listor på godkända personer som är kontrollansvariga. Arvodet bestäms individuellt och beroende på hur tjänsten nyttjas, men ett riktvärde på detta arvode ligger på ca 20.000 kr.

Tänk på att den kontrollansvariges uppgift är att upprätta en kontrollplan över husbygget. Kontrollplanen innehåller de kontroller och dokumentationer som krävs för att myndigheternas krav på byggnaden är uppfyllda. Alltså har den inget med själva kvaliteten, husleveransen eller konstruktionen att göra.
Om du som huskund önskar mer kvalitetsuppföljning kan du köpa detta av en fristående besiktningsman.

Räntor och bankavgifter hör också till byggherrekostnader. Om tomten sedan tidigare inte varit belånad krävs pantbrev. Kostnaden för pantbrev är 2% på det uttagna beloppet samt en fast expeditionsavgift.

Vid köp av tomt måste man också betala en stämpelskatt, den ligger på 1,5 %. Vid nybyggnationer gäller denna skatt bara för tomtmarken och inte för själva huset.

Övriga omkostnader

Tänk på att under byggtiden kan det tillkomma kostnader för t ex byggställningar, byggström, hyra för byggbarack, conatinerhyra eller lossningskostnader.

Föreläsningen ”Att bygga nytt hus”

Se föreläsningen ”Att bygga nytt hus idag” som är filmad under Hem&Villa-mässan i Stockholm. Här berättar Helena från Villa Varm om vad det kostar att bygga hus, hur man väljer sin hustillverkare och hur man utformar sitt hus. Helena visar bilder på olika typer av populära hus och vilka trender som gäller. Avslutningsvis berättar hon om framtidens hus och byggande.